O XPML11 ainda vale a pena? Empiricus mantém visão positiva
Os analistas da Empiricus reavaliam o XPML11 e destacam novas oportunidades.
Por: Meta Possivel
XP Malls continua crescendo
O XP Malls (XPML11) já era o maior fundo imobiliário de shoppings centers da B3 e um dos três maiores da indústria de FIIs. E ficou ainda mais gigantesco nos últimos meses após conseguir captar bilhões no mercado e manter um ritmo acelerado de aquisições.
A mudança no perfil do XPML11
Alguns dos novos ativos, porém, mudaram um pouco a "cara" do XPML11, na visão da Empiricus. A casa de análises reavaliou as perspectivas para o ativo em relatório divulgado nesta segunda-feira (8).
Novas oportunidades em diferentes classes sociais
"Antes considerado um fundo 'premium', a gestão encontrou oportunidades em imóveis destinados a diferentes classes sociais, ampliando o público de atuação", diz o documento.
Manutenção de ativos premium
Os analistas destacam que o FII ainda mantém uma significativa parcela de ativos "premium". Porém afirmam que a abordagem diferente adotada nas últimas aquisições, o que, teoricamente, "deveria impactar a precificação".
Investimentos e novas aquisições
Vale relembrar que, recentemente, o XP Malls comprou uma participação minoritária em quatro shoppings da JHSF. Um deles é o Catarina Fashion Outlet, ativo no qual o FII e já investia e que, segundo a Empiricus, tem perfil de alta renda.
Tentativa de aquisição no Rio de Janeiro
Além disso, o fundo também tentou comprar, junto com a Allos (ALOS3), uma fatia do Rio Sul, um dos mais importantes shoppings do Rio de Janeiro. O negócio, no entanto, não foi para a frente após um dos sócios do empreendimento decidir exercer o direito de preferência no negócio.
Visão positiva da Empiricus
Mesmo com as mudanças no perfil das últimas aquisições, a Empiricus mantém uma visão positiva sobre o posicionamento no XPML11. De acordo com os analistas, os pontos positivos da tese incluem um "leve upside" na avaliação e a alta liquidez das cotas.
Liquidez robusta
"Sua liquidez diária é bem robusta e gira em torno de R$ 17 milhões, patamar que dá bastante conforto para negociar as cotas", cita o relatório.
Reavaliação da alocação
Porém, os analistas destacam que estão reavaliando a alocação e a sugestão de compra do fundo pode ser alterada. Além disso, afirmar enxergar "oportunidades mais evidente" em dois outros ativos.
Outras oportunidades no mercado
O primeiro é o HSI Malls (HSML11), outro fundo imobiliário do segmento de shoppings — e o terceiro maior do nicho com um patrimônio líquido de R$ 1,955 bilhão.
Enquanto a estratégia do XP Malls é, ainda segundo a Empiricus, focada em obter participação minoritária em ativos administrados por operadoras de shoppings experientes — o que permite ganhos com diversificação e reciclagem, mas pode atrapalhar na gestão dos empreendimentos — o HSML11 diz ser o "único FII de shoppings com posição majoritária em todos os ativos".
Já o segundo é do segmento de renda urbana, o TRX Real Estate (TRXF11). A Empiricus destacou, na carteira recomendada para julho, que o FII costuma negociar com prêmio em relação ao valor patrimonial, mas isso mudou neste mês.
"Associado à perspectiva de geração de renda na casa de 14,5% para os próximos 12 meses, acreditamos que o fundo apresenta uma janela de entrada convidativa, o que reforça a nossa convicção na tese."